วิธีคำนวณ Payback Period สำหรับการลงทุนในอสังหาฯ ต้องทำนานแค่ไหนถึงจะคุ้ม

ใครที่กำลังอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านเช่า คอนโดให้เช่า หรือการพัฒนาโครงการใหม่ การประเมินระยะเวลาที่จะคืนทุนหรือ Payback Period เป็นสิ่งสำคัญอย่างมาก Payback Period เป็นตัวชี้วัดที่ใช้ประเมินว่าการลงทุนจะคืนทุนได้ภายในระยะเวลากี่ปี และช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้ว่าวิธีการลงทุนในอสังหาฯ แบบไหนคุ้มค่าและเหมาะสมกับเป้าหมาย

Payback Period คืออะไร?

Payback Period คือระยะเวลาที่ใช้ในการคืนทุนจากการลงทุน โดยคำนวณหารค่าใช้จ่ายเริ่มต้นในการลงทุนด้วยรายได้สุทธิที่ได้รับต่อปี ค่า Payback Period ที่ได้จะเป็นจำนวนปีที่ต้องใช้ในการคืนทุน ตัวชี้วัดนี้เป็นวิธีที่ง่ายและรวดเร็ว เพื่อประเมินว่าโครงการหรือการลงทุนใดจะสามารถคืนทุนได้เร็วแค่ไหน

ตัวอย่างเช่น การลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในราคา 1,000,000 บาท และสามารถได้รับรายได้จากค่าเช่าปีละ 100,000 บาท Payback Period ของการลงทุนครั้งนี้จะเท่ากับ

Payback Period = เงินลงทุนทั้งหมด ÷ รายได้สุทธิต่อปี

= 1,000,000 ÷ 100,000

= 10 ปี

จากการคำนวณข้างต้น Payback Period ของเงินลงทุนในคอนโดนี้คือ 10 ปี หมายความว่าคุณจะคืนทุนจากค่าเช่าภายใน 10 ปี

ปัจจัยที่ต้องพิจารณาในการคำนวณ Payback Period

ถ้าต้องคำนวณ Payback Period มีปัจจัยหลายอย่างที่ต้องคำนึงถึงเพื่อให้ได้ค่าที่แม่นยำที่สุด นอกเหนือจากรายได้ค่าเช่า ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องในการดูแลรักษาทรัพย์สิน ซึ่งมีผลต่อระยะเวลาคืนทุน ได้แก่

1. ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงและปรับปรุง

การลงทุนในอสังหาฯ มักมีค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สิน เช่น ซ่อมแซมอุปกรณ์ที่ชำรุด ค่าทำความสะอาด ค่าส่วนกลาง รวมถึงค่าการปรับปรุงทรัพย์สินให้มีมูลค่าสูงขึ้น จึงต้องคำนวณ Payback Period อย่างแม่นยำซึ่งควรพิจารณาค่าใช้จ่ายเหล่านี้ด้วย เพราะอาจส่งผลให้ระยะเวลาการคืนทุนนานขึ้น

2. ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ

ภาษีทรัพย์สิน ภาษีเงินได้ และค่าธรรมเนียมในการถือครองทรัพย์สิน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าธรรมเนียมการปล่อยเช่า ค่าธรรมเนียมโบรกเกอร์ ล้วนเป็นต้นทุนที่ควรคำนึงถึงในการคำนวณ Payback Period

3. อัตราการเช่า (Occupancy Rate)

อัตราการเช่าคือเปอร์เซ็นต์ของเวลาที่ทรัพย์สินถูกเช่า หากมีทรัพย์สินว่างเปล่าเป็นเวลานานหรืออัตราการเช่าต่ำ ก็จะส่งผลต่อรายได้สุทธิต่อปี ซึ่งมีผลให้ระยะเวลาคืนทุนยาวขึ้น

4. ดอกเบี้ยเงินกู้

สำหรับนักลงทุนที่ใช้สินเชื่อหรือเงินกู้ในการซื้ออสังหาฯ ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารหรือผู้ให้กู้ต้องถูกรวมอยู่ในการคำนวณ Payback Period ด้วย เพราะจะเพิ่มต้นทุนให้กับการลงทุน และอาจทำให้ระยะเวลาการคืนทุนนานกว่าที่คาดไว้

สาเหตุที่ต้องคำนวณ Payback Period

การใช้ Payback Period ในการประเมินเงินลงทุนมีข้อดีหลายประการ แต่ก็มีข้อจำกัดที่นักลงทุนควรคำนึงถึงด้วย

ข้อดีของ Payback Period

คำนวณง่ายและรวดเร็ว เพียงแค่รู้จำนวนเงินลงทุนและรายได้สุทธิต่อปี ก็สามารถคำนวณได้ทันที
เหมาะสำหรับการประเมินระยะสั้น Payback Period เหมาะสำหรับการประเมินโครงการที่มีเป้าหมายคืนทุนในระยะสั้น เช่น การปล่อยเช่าทรัพย์สินหรือการขายทรัพย์สินหลังการปรับปรุง

ข้อเสียของ Payback Period

ไม่คำนึงถึงมูลค่าของเงินในอนาคต Payback Period ไม่ได้คำนึงถึงมูลค่าของเงินที่ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป ทำให้ไม่เหมาะสำหรับการประเมินผลตอบแทนในระยะยาว
ไม่คำนึงถึงกำไรหลังคืนทุน Payback Period วัดเพียงแค่ระยะเวลาที่จะคืนทุน แต่ไม่ได้นับรวมกำไรที่จะเกิดขึ้นหลังจากการคืนทุน ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนพลาดโอกาสในการคำนวณผลตอบแทนที่แท้จริง

การคำนวณ Payback Period เป็นวิธีที่ง่ายและรวดเร็วในการประเมินว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์จะคืนทุนได้ภายในระยะเวลากี่ปี โดยสามารถใช้ในการตัดสินใจเกี่ยวกับการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ตาม ควรพิจารณาค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุง ภาษี ดอกเบี้ยเงินกู้ และอัตราการเช่า เพื่อให้ได้ข้อมูลที่แม่นยำที่สุด

ถึงแม้ว่าการคำนวณ Payback Period จะไม่ได้นับรวมกำไรในระยะยาว แต่ก็ใช้เป็นตัวชี้วัดที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการประเมินโครงการระยะสั้นหรือการคืนทุนในช่วงแรกของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

PARK FACTORY ผู้ให้บริการขายโกดัง และให้เช่าโกดังโรงงานสำหรับ SME ในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล

หากคุณกำลังมองหาโกดังคลังสินค้า ที่ Park Factory เราเป็นผู้ให้บริการโกดังโรงงานสำหรับ SME ด้วยโครงการสีเขียว สภาพแวดล้อมสวยงามน่าอยู่ ให้ความสำคัญในทุกรายละเอียดของโกดังทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างอาคาร หรือ Landscape ออกแบบตามหลักฮวงจุ้ย เพื่อให้ผู้เช่าได้รับประสบการณ์ที่ดีที่สุด → เข้าชมโครงการ

ช่องทางการติดต่อ PARK FACTORY

ที่ตั้ง : 176 ซอยกาญจนาภิเษก 5 แขวงหลักสอง เขตบางแค กรุงเทพฯ 10160
เบอร์โทรติดต่อ : 092-379-7444, 081-751-4440
อีเมล์ : property.user14@gmail.com
Google Map : https://maps.app.goo.gl/STYgHNRPHGAZZ6SX8