การต่อสัญญาเช่าโกดัง คือการตกลงกับเจ้าของพื้นที่เพื่อใช้โกดังเดิมต่อหลังสัญญาฉบับแรกหมด โดยอาจทำสัญญาฉบับใหม่ หรือทำเอกสารต่ออายุแนบสัญญาเดิม พร้อมทบทวนค่าเช่าและเงื่อนไขอื่นไปด้วย
หลายคนคิดว่าถ้าอยู่มานานและจ่ายตรงเวลา ค่าเช่าจะเท่าเดิมหรือต่อสัญญาได้แน่นอน แต่จริง ๆ แล้วการต่อสัญญาคือการเจรจาใหม่ทุกครั้งครับ คำตอบสั้น ๆ คือ ค่าเช่าจะขึ้นได้เท่าไรขึ้นกับสิ่งที่เขียนไว้ในสัญญา และสิ่งที่ตกลงกันตอนต่อ ไม่มีเพดานตายตัวที่ใช้กับทุกโกดัง ผู้เช่าที่เตรียมตัวล่วงหน้าจะมีอำนาจต่อรองมากกว่าคนที่รอให้สัญญาหมดก่อนค่อยคุยครับ
ควรเริ่มคุยเรื่องต่อสัญญาตอนไหน ?
โดยทั่วไปควรเริ่มก่อนสัญญาหมดอย่างน้อย 3–6 เดือน เพราะถ้าเจรจาไม่ลงตัว คุณยังมีเวลาหาโกดังใหม่ ไม่ต้องยอมรับเงื่อนไขเพราะไม่มีทางเลือก
เปิดสัญญาดูก่อนว่ามีข้อกำหนดเรื่องการแจ้งล่วงหน้าไหม สัญญาหลายฉบับให้แจ้งความประสงค์ต่อสัญญาภายในจำนวนวันที่กำหนด ถ้าพลาดช่วงนี้ อาจเสียสิทธิ์ต่อรองหรือเสียสิทธิ์ต่อสัญญาไปเลยครับ
ค่าเช่าโกดังปรับขึ้นได้แค่ไหนตอนต่อสัญญา ?
โดยทั่วไป ค่าเช่าเชิงพาณิชย์ไม่มีเพดานที่กฎหมายกำหนดไว้ตายตัว ส่วนใหญ่จึงขึ้นอยู่กับสิ่งที่เขียนในสัญญาและการเจรจา ให้ตรวจสัญญาเดิมก่อนว่ามีข้อใดเหล่านี้หรือไม่
- ข้อกำหนดการปรับค่าเช่าเป็นขั้นบันไดตามปี เช่น ปรับทุก 1 หรือ 3 ปี
- ข้อกำหนดอัตราปรับสูงสุดต่อครั้ง
- ข้อกำหนดว่าต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วันก่อนปรับค่าเช่า
ถ้าสัญญาเดิมกำหนดไว้ชัด ก็ใช้ตามนั้นเป็นฐานในการคุยครับ ถ้าไม่ได้กำหนดไว้ เจ้าของพื้นที่มักอ้างอิงค่าเช่าตลาดรอบ ๆ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และสภาพโกดังเป็นเหตุผลในการปรับ
ตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพ (ตัวเลขสมมติ)
- ค่าเช่าเดิม 40,000 บาท/เดือน
- ปรับขึ้น 5% เป็น 42,000 บาท/เดือน
- จ่ายเพิ่ม 24,000 บาท/ปี
ตัวเลขดูเล็ก แต่รวมสามปีก็เป็นก้อนที่ควรคิดให้รอบคอบครับ
ถ้าสัญญาหมดแล้วยังอยู่ต่อโดยไม่ทำอะไร จะเกิดอะไรขึ้น ?
โดยทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าผู้เช่ายังใช้ทรัพย์ต่อหลังสัญญาสิ้นสุด และเจ้าของรู้แล้วไม่ทักท้วง อาจถือว่าเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ซึ่งหมายความว่าเจ้าของสามารถบอกเลิกได้ภายหลังโดยแจ้งล่วงหน้า และเงื่อนไขอาจไม่มั่นคงเท่าสัญญาที่ทำใหม่ครับ
สำหรับธุรกิจที่มีสต็อกและเครื่องจักรอยู่ในโกดัง ความไม่แน่นอนแบบนี้เสี่ยงเกินไป ควรทำเอกสารต่อสัญญาให้ชัดเจนทุกครั้ง
ก่อนต่อสัญญาควรเตรียมข้อมูลอะไรไว้ต่อรอง ?
เจ้าของโกดังให้เช่าส่วนใหญ่อยากได้ผู้เช่าที่จ่ายตรงเวลาและดูแลพื้นที่ดี เพราะเปลี่ยนผู้เช่าแต่ละครั้งมีต้นทุนและช่วงว่างรายได้ ถือเป็นจุดแข็งของคุณครับ ให้เตรียมสิ่งเหล่านี้
- ประวัติการจ่ายค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นที่ผ่านมา
- สภาพโกดังและสิ่งที่คุณซ่อมหรือดูแลเองระหว่างเช่า
- ราคาโกดังใกล้เคียงในทำเลเดียวกัน เพื่อใช้เทียบกับราคาที่ถูกเสนอ
- ความต้องการของธุรกิจใน 1–3 ปีข้างหน้า ว่าต้องการพื้นที่เท่าเดิม ขยาย หรือลดลง
นอกจากค่าเช่า ควรทบทวนเงื่อนไขอะไรอีก ?
หลายคนมองแค่ตัวเลขค่าเช่า แต่เงื่อนไขอื่นก็กระทบต้นทุนจริง ควรทบทวนเรื่องเหล่านี้ไปพร้อมกัน
- เงินมัดจำหรือเงินประกัน ว่าต้องเพิ่มหรือใช้ยอดเดิม
- ค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภค ว่าคิดอย่างไร
- สิทธิ์ต่อสัญญาครั้งถัดไป และเงื่อนไขการบอกเลิกก่อนครบกำหนด
- ความรับผิดชอบซ่อมแซมโครงสร้าง หลังคา และระบบไฟ ว่าเป็นของฝ่ายใด
ถ้าสัญญาเดิมมีเรื่องไหนที่เคยเป็นปัญหา ตอนต่อสัญญาคือโอกาสที่ดีที่สุดในการแก้ครับ
ถ้าไม่อยากรับภาระค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นก้อนใหญ่ ทำอย่างไรได้บ้าง ?
SME ไม่จำเป็นต้องเลือกระหว่าง “ยอมจ่ายเพิ่ม” กับ “ย้ายทันที” ครับ มีทางเลือกค่อยเป็นค่อยไป
- ขอต่อสัญญาระยะยาวขึ้น เพื่อแลกกับค่าเช่าที่ปรับน้อยลง หรือขอล็อกอัตราปรับล่วงหน้า
- ขอปรับแบบขั้นบันได แทนการขึ้นก้อนใหญ่ทีเดียว
- ลดพื้นที่ที่เช่า ถ้าตอนนี้ใช้ไม่เต็ม แล้วค่อยขยายเมื่อธุรกิจโต
- สำรวจโกดังทางเลือกไว้เทียบราคา แม้ตั้งใจจะอยู่ต่อ เพราะข้อมูลนี้ทำให้การเจรจามีน้ำหนักขึ้นมาก
การเช่าโกดังเก็บของระยะยาว ต้องจดทะเบียนสัญญาไหม ?
โดยทั่วไป สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี ควรจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ถ้าไม่จดทะเบียน อาจฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี เท่านั้น นอกจากนี้กฎหมายกำหนดว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทำได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้าคุณวางแผนเช่าโกดังเก็บของระยะยาว เช่น ติดตั้งเครื่องจักรหรือปรับพื้นที่ เรื่องนี้ควรคุยกับเจ้าของและผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่ต้นครับ
สรุป
การต่อสัญญาเช่าโกดังเป็นการเจรจาใหม่ทุกครั้ง ไม่มีสูตรตายตัวว่าค่าเช่าจะขึ้นเท่าไร ให้ดูสัญญาเดิมก่อน เริ่มคุยก่อนหมดสัญญา 3–6 เดือน เตรียมข้อมูลประวัติการเช่าและราคาตลาดไว้ต่อรอง และอย่าปล่อยให้อยู่ต่อโดยไม่มีเอกสารเด็ดขาด ถ้าต้องจ่ายเพิ่ม ลองหาทางเลือกอย่างขั้นบันไดหรือสัญญาที่ยาวขึ้น แล้วค่อยตัดสินใจครับ
ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ควรตรวจสัญญาจริงกับผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจครับ
ถ้าสัญญาโกดังของคุณใกล้หมด และอยากเปรียบเทียบตัวเลือก ทั้งอยู่ต่อ ขยาย หรือย้ายไปโกดังให้เช่าที่เหมาะกว่า สอบถามได้ทาง LINE @parkfactory ครับ
บทความที่เกี่ยวข้อง
- สัญญาเช่าโรงงาน ขั้นต่ำกี่ปี มัดจำกี่ปี มีค่าส่วนกลางไหม
- เช็กสิส 8 หัวข้อ ก่อนเซ็นต์สัญญาเช่าโกดัง
- หมดสัญญาเช่าโกดัง ต้องคืนสภาพอะไรบ้าง ทำอย่างไรให้ได้เงินประกันคืนครบ ?
- เปรียบเทียบค่าเช่ารายเดือน-รายปี เช่าโกดังสินค้าแบบไหนถึงจะคุ้ม
- เคล็ดลับเช่าโกดังเก็บของให้ได้ราคาดี ลดต้นทุนระยะยาวได้จริง
PARK FACTORY ผู้ให้บริการขายโกดัง และให้เช่าโกดังโรงงานสำหรับ SME ในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล
หากคุณกำลังมองหาโกดังคลังสินค้า ที่ Park Factory เราเป็นผู้ให้บริการโกดังโรงงานสำหรับ SME ด้วยโครงการสีเขียว สภาพแวดล้อมสวยงามน่าอยู่ ให้ความสำคัญในทุกรายละเอียดของโกดังทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างอาคาร หรือ Landscape ออกแบบตามหลักฮวงจุ้ย เพื่อให้ผู้เช่าได้รับประสบการณ์ที่ดีที่สุด → เข้าชมโครงการ
ช่องทางการติดต่อ PARK FACTORY
ที่ตั้ง : 176 ซอยกาญจนาภิเษก 5 แขวงหลักสอง เขตบางแค กรุงเทพฯ 10160
เบอร์โทรติดต่อ : 092-379-7444, 081-751-4440
Facebook : Park Factory - ขาย ให้เช่า โกดัง โรงงานพร้อมออฟฟิศ
Instagram : park_factory
Tiktok : Park Factory โกดังให้เช่า
อีเมล์ : [email protected]
Google Map : https://maps.app.goo.gl/STYgHNRPHGAZZ6SX8
