การแบ่งเช่าโกดัง หรือที่กฎหมายเรียกว่า "การเช่าช่วง" คือการที่ผู้เช่านำพื้นที่ที่ตัวเองเช่าอยู่ไปให้คนอื่นเช่าต่ออีกทอดหนึ่ง จะแบ่งทั้งหลังหรือแบ่งแค่บางส่วนก็นับเป็นการเช่าช่วงเหมือนกันครับ
หลายคนคิดว่าเมื่อจ่ายค่าเช่าแล้ว พื้นที่นั้นก็เป็นสิทธิ์ของเรา จะแบ่งให้เพื่อนหรือคู่ค้าใช้ก็ได้ แต่จริง ๆ แล้วกฎหมายไทยมองต่างออกไป คำตอบสั้น ๆ คือ ทำได้ แต่ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของโกดังก่อน ถ้าสัญญาเช่าไม่ได้เขียนอนุญาตไว้แล้วเราแบ่งเช่าเอง เจ้าของมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้ครับ
กฎหมายพูดถึงการแบ่งเช่าโกดังไว้อย่างไร?
กฎหมายห้ามเช่าช่วงไว้เป็นหลักทั่วไป ยกเว้นสัญญาเช่าเปิดให้ทำได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีหลักสำคัญ 2 ข้อ ดังนี้
- มาตรา 544 ผู้เช่าจะให้คนอื่นเช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าให้คนอื่น ไม่ได้ เว้นแต่สัญญาเช่าจะระบุว่าทำได้ ถ้าฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้
- มาตรา 545 ถ้าเช่าช่วงอย่างถูกต้อง ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อเจ้าของโดยตรงด้วย
เพราะฉะนั้นเอกสารชิ้นแรกที่ต้องเปิดดูคือสัญญาเช่าของเราเอง ส่วนใหญ่สัญญาเช่าโกดังให้เช่ามักมีข้อ "ห้ามให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร" อยู่แล้ว ถ้าเจอข้อนี้ อย่าตีความเอาเองว่าเป็นแค่เรื่องเล็ก ๆ ครับ
ทำไมเจ้าของโกดังส่วนใหญ่ถึงไม่อยากให้เช่าช่วง?
เจ้าของไม่ได้เข้มงวดไปเฉย ๆ แต่กังวลเรื่องความเสี่ยงที่ตัวเองควบคุมไม่ได้ จากประสบการณ์ของ Park Factory ในธุรกิจโกดังกว่า 20 ปี ปัญหาที่เกิดบ่อยมักมาจากจุดเหล่านี้ครับ
ไม่รู้ว่าคนที่เข้ามาใช้พื้นที่เก็บอะไร
สินค้าบางอย่างทำให้ความเสี่ยงเรื่องไฟไหม้สูงขึ้น เช่น สารไวไฟ หรือแบตเตอรี่ลิเธียม ถ้าสิ่งที่เก็บจริงไม่ตรงกับที่แจ้งบริษัทประกันไว้ เวลาเกิดเหตุ ประกันอัคคีภัยอาจไม่จ่าย หรือจ่ายได้ไม่เต็มจำนวน
ระบบไฟฟ้าและพื้นรับน้ำหนักเกินกว่าที่ออกแบบไว้
ผู้เช่าช่วงบางรายเอาเครื่องจักรเข้ามาตั้งโดยไม่ได้คำนวณโหลดไฟฟ้าหรือน้ำหนักพื้นก่อน ความเสียหายแบบนี้จะไปจบที่การหักเงินประกันของผู้เช่าหลักตอนคืนพื้นที่
ตามหาคนรับผิดชอบไม่ได้
ถ้าผู้เช่าช่วงจ่ายค่าเช่าช้าหรือย้ายออกกะทันหัน ภาระทั้งหมดยังอยู่ที่ผู้เช่าหลักตามสัญญาเดิมครับ
ถ้าอยากแบ่งเช่าโกดังอย่างถูกต้อง ต้องทำอะไรบ้าง?
ต้องคุยให้ชัดและทำเป็นหนังสือก่อนที่ผู้เช่าช่วงจะย้ายของเข้ามา ลำดับที่ควรทำมีดังนี้
1. ขอความยินยอมจากเจ้าของเป็นลายลักษณ์อักษร
แจ้งให้ครบว่าใครจะเข้ามาใช้ ใช้พื้นที่ส่วนไหน เก็บหรือทำอะไร และใช้นานเท่าไร ถ้าเจ้าของตกลงแค่ปากเปล่า วันที่มีปัญหาจะพิสูจน์ได้ยาก
2. ทำสัญญาเช่าช่วงแยกต่างหาก
ในสัญญาควรระบุอย่างน้อยเรื่องเหล่านี้
- ขอบเขตพื้นที่ (ตร.ม. และตำแหน่ง)
- ประเภทสินค้าหรือกิจกรรมที่อนุญาต
- วิธีแบ่งค่าไฟ ค่าน้ำ และค่าส่วนกลาง
- เงินประกันที่เก็บจากผู้เช่าช่วง
- วันสิ้นสุด ซึ่งต้องไม่เกินวันสิ้นสุดของสัญญาหลัก
3. เช็กประกันภัยและเรื่องภาษี
แจ้งบริษัทประกันว่ามีผู้ใช้พื้นที่เพิ่ม และควรให้ผู้เช่าช่วงทำประกันสินค้าของตัวเองด้วย ส่วนค่าเช่าที่เก็บได้ โดยทั่วไปนับเป็นรายได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษี ควรปรึกษานักบัญชีก่อนครับ
4. แยกพื้นที่ให้ชัด
ถ้าเป็นไปได้ให้ติดมิเตอร์ไฟย่อย ทำแนวกั้นพื้นที่ และกำหนดเวลาเข้าออก แค่นี้ก็ลดปัญหาเรื่องค่าไฟและของหายได้มาก
ถ้าพื้นที่เหลือเยอะ มีทางเลือกอื่นนอกจากแบ่งเช่าไหม?
มีครับ และหลายครั้งเสี่ยงน้อยกว่าการแบ่งเช่า เพราะสาเหตุที่คนอยากแบ่งเช่ามักเป็นเพราะเช่าพื้นที่ใหญ่เกินความจำเป็นตั้งแต่แรก ทางเลือกที่ SME ทำได้ทีละขั้น เช่น
- คุยกับเจ้าของเพื่อขอย้ายไปยูนิตที่เล็กลงในโครงการเดียวกันตอนต่อสัญญา
- ตอนเริ่มเช่า เลือกขนาดตามสต็อกจริงบวกเผื่อไว้ราว 20–30% (ตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพ) แล้วค่อยขยายเมื่อยอดขายโตจริง
- ใช้ชั้นวางสูงหรือชั้นลอยเพื่อเพิ่มพื้นที่แนวตั้ง แทนการเช่ายูนิตใหญ่ขึ้น
สำหรับคนที่กำลังหาที่เช่าโกดังเก็บของ วิธีนี้ช่วยให้ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าในพื้นที่ที่ไม่ได้ใช้ตั้งแต่ต้นครับ
สรุป
การแบ่งเช่าโกดังหรือเช่าช่วงทำได้ตามกฎหมาย แต่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ ตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ถ้าแบ่งเช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจถูกบอกเลิกสัญญาและเสียเงินประกัน ก่อนแบ่งเช่าจึงควรตรวจสัญญาเดิม ขอความยินยอมเป็นหนังสือ ทำสัญญาเช่าช่วงแยก และเช็กประกันภัยให้ครอบคลุม ถ้าต้นเหตุคือพื้นที่ใหญ่เกินไป การปรับขนาดยูนิตมักเป็นทางที่ง่ายและปลอดภัยกว่าครับ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป แต่ละกรณีขึ้นกับเงื่อนไขในสัญญาจริง ควรตรวจสอบกับนักกฎหมายหรือนักบัญชีก่อนตัดสินใจ
ถ้ากำลังเจอปัญหาเช่าพื้นที่ใหญ่เกินไป หรืออยากเริ่มด้วยโกดังขนาดที่พอดีกับสต็อกจริงแล้วค่อยขยาย ทีมงานช่วยดูขนาดยูนิตที่เหมาะกับธุรกิจของคุณได้ สอบถามได้ทาง LINE @parkfactory ครับ
บทความที่เกี่ยวข้อง
- สัญญาเช่าโกดังควรมีอะไรบ้าง ?
- เช็กสิส 8 หัวข้อ ก่อนเซ็นต์สัญญาเช่าโกดัง
- ควรแจ้งจดทะเบียนสถานประกอบการไหม หากต้องทำการเช่าโกดังเก็บของ ?
PARK FACTORY ผู้ให้บริการขายโกดัง และให้เช่าโกดังโรงงานสำหรับ SME ในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล
หากคุณกำลังมองหาโกดังคลังสินค้า ที่ Park Factory เราเป็นผู้ให้บริการโกดังโรงงานสำหรับ SME ด้วยโครงการสีเขียว สภาพแวดล้อมสวยงามน่าอยู่ ให้ความสำคัญในทุกรายละเอียดของโกดังทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างอาคาร หรือ Landscape ออกแบบตามหลักฮวงจุ้ย เพื่อให้ผู้เช่าได้รับประสบการณ์ที่ดีที่สุด → เข้าชมโครงการ
ช่องทางการติดต่อ PARK FACTORY
ที่ตั้ง : 176 ซอยกาญจนาภิเษก 5 แขวงหลักสอง เขตบางแค กรุงเทพฯ 10160
เบอร์โทรติดต่อ : 092-379-7444, 081-751-4440
Facebook : Park Factory - ขาย ให้เช่า โกดัง โรงงานพร้อมออฟฟิศ
Instagram : park_factory
Tiktok : Park Factory โกดังให้เช่า
อีเมล์ : [email protected]
Google Map : https://maps.app.goo.gl/STYgHNRPHGAZZ6SX8
